Sprzedaż działki budowlanej jest czynnością polegającą na przeniesieniu prawa własności nieruchomości. Czynność tę dokonuje się poprzez sporządzenie przez osobę zaufania publicznego – notariusza, dokumentu urzędowego w postaci aktu notarialnego.
Zobacz naszą nowoczesną Mapę Geoportal360
Akt notarialny, jako dokument urzędowy, stanowi podstawę wpisu prawa własności do księgi wieczystej. W zależności od rodzaju zbywanej nieruchomości sporządzenie aktu notarialnego wymaga od sprzedającego nieruchomość zgromadzenia dokumentów nie tylko świadczących o własności nieruchomości, ale również o niezaleganiu w podatkach od nieruchomości, czy też świadczących o uregulowaniu należności wobec urzędów.
Działka budowlana – definicja
W polskim ustawodawstwie znajdujemy definicje działki budowlanej w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oraz w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
W myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami przez działkę budowlaną należy rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.
Podobną definicję działki budowlanej znajdujemy w przepisach ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu. Zgodnie z tą ustawą przez pojecie działki budowlanej rozumie się nieruchomość gruntową lub działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej spełniają wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego.
Przeczytaj: Rodzaje działek gruntowych – klasyfikacja
Dokumenty niezbędne do sprzedaży działki budowlanej niezabudowanej
Sprzedaż działki budowlanej wymaga oświadczenia stron wobec notariusza oraz przedłożenia stosownych dokumentów, które zostaną spisane przez notariusza i wraz z innymi stwierdzeniami wynikającymi z prawa o notariacie oraz przepisów szczególnych, stanowią treść aktu notarialnego.
Do podstawowych dokumentów, które powinny być dostarczone notariuszowi przed sporządzeniem aktu notarialnego obejmującego czynność zbycia działki budowlanej należą:
- Dokument świadczący o własności działki, którym może być akt notarialny obejmujący umowę nabycia działki lub akt notarialny obejmujący umowę darowizny bądź postanowienie sądu w sprawie stwierdzenia nabycia spadku.
2. Wypis z rejestru gruntów danej nieruchomości (działki).
3. Wyrys z mapy ewidencyjnej danej działki.
Wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej są dokumentami urzędowymi. Dokumenty te wydawane są na wniosek właściciela nieruchomości przez starostę powiatu bądź przez burmistrza miasta będącego na prawach powiatu.
Wniosek w sprawie pozyskania wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i budynków należy złożyć na formularzu dostępnym w wydziale zajmującym się geodezją i katastrem. Formularz wniosku można także pozyskać na stronie internetowej danego starostwa. Wniosek o wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków można również złożyć poprzez Internet (ePUAP). W tym przypadku, wnioskodawca musi posiadać profil zaufany.
Koszt dokumentów:
- wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków w formie wydruku to 150 zł,
- wypis i wyrys z ewidencji gruntów w formie elektronicznej to 140 zł.
Wskazane ceny dotyczą jednej nieruchomości położonej w granicach jednego obrębu ewidencyjnego. Opłatę za dokumenty urzędowe należy wnieść na konto starostwa bądź wpłacić w kasie urzędu.
4. Zaświadczenia w sprawie przeznaczenia działki położonej w obrębie ewidencyjnym (należy wyszczególnić numer działki oraz nazwę obrębu ewidencyjnego) w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego gminy (miasta, dzielnicy).
Zaświadczenie na wniosek zainteresowanego wydaje urząd gminy, na obszarze której położona jest nieruchomość.
Opłata skarbowa za wydanie zaświadczenia wynosi 17 zł. W przypadku załatwiania sprawy przez pełnomocnika opłata skarbowa wynosi dodatkowo 17 zł.
5. Zaświadczenie w sprawie rewitalizacji.
Informację w sprawie rewitalizacji na wniosek właściciela nieruchomości wydaje urząd gminy/miasta wydział lub referat zajmujący się planowaniem przestrzennym.
Przykładowy tekst wniosku:
„Zwracam się z wnioskiem o udzielenia informacji czy działka/ki nr ……… położona/e w obrębie geodezyjnym ……………………… objęte są strefami lub obszarami, o jakich mowa w ustawie z dnia 9 października 2015 r. o Rewitalizacji”.
6. Zaświadczenie starosty powiatowego o objęciu działek uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej.
Zaświadczenie to na wniosek właściciela nieruchomości wydaje wydział lub referat lasów, ochrony przyrody lub inny (zależnie od starostwa / urzędu). Aby otrzymać w/w zaświadczenie należy złożyć w starostwie następujące dokumenty:
- Wypełniony formularz wniosku.
- Dowód wniesienia (uiszczenia) opłaty skarbowej w wysokości 17 zł.
- Dowód osobisty lub inny dokument tożsamości (do wglądu). W sytuacji składania wniosku w postaci dokumentu elektronicznego opatrzonego kwalifikowanym podpisem elektronicznym albo podpisem zaufanym, dostarczenie dokumentu tożsamości do wglądu nie jest wymagane. W pozostałych sytuacjach dowód osobisty lub inny dokument tożsamości może być okazywany przy składaniu wniosku, w trakcie prowadzonego postępowania lub przy odbiorze dokumentu kończącego sprawę.
- Pełnomocnictwo – w przypadku ustanowienia pełnomocnika (oryginał lub urzędowo poświadczony odpis) wraz z dowodem uiszczenia opłaty skarbowej
Przeczytaj: Jak podnieść wartość działki przed sprzedażą?
Dokumenty niezbędne przy sprzedaży działki budowlanej zabudowanej
Przygotowując się do sprzedaży działki zabudowanej należy podobnie, jak przy sprzedaży działki budowlanej (niezabudowanej), zgromadzić dokumenty potwierdzające własność nieruchomości oraz dokumenty potwierdzające niezaleganie w podatkach i opłatach.
Do podstawowych dokumentów, które sprzedający działkę zabudowaną powinien przedłożyć notariuszowi, należą:
- Akt własności nieruchomości.
Jeżeli nieruchomość posiada założoną księgę wieczystą, wówczas właściciel działki może przedłożyć notariuszowi odpis księgi wieczystej pozyskany z portalu internetowego. Dokument ten, jako dokument urzędowy, jest wydawany na wniosek przez Centralną Informację. W przypadku, gdy nieruchomości nie posiada założonej księgi wieczystej, zbywający tę nieruchomość powinien przedłożyć notariuszowi akt własności nieruchomości w postaci – czy to posiadanego aktu notarialnego obejmującego umowę darowizny bądź akt własności ziemi. Dokumenty te będą stanowiły podstawę do założenia księgi wieczystej.
2. Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków.
Dokument ten za stosowna opłatą można pozyskać w starostwie bądź w wydziale geodezji i kartografii urzędu miasta na prawach powiatu.
3. Zaświadczenia w sprawie przeznaczenia działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.
Zaświadczenie na wniosek zainteresowanego wydaje urząd gminy, na którego obszarze położona jest nieruchomość. Opłata skarbowa za wydanie zaświadczenia wynosi 17 zł. W przypadku załatwiania sprawy przez pełnomocnik opłata skarbowa wynosi dodatkowo 17 zł.
W przypadku, gdy gmina nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, należy wystąpić o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (WZ).
Dodatkowo:
W przypadku, gdy zbywana nieruchomość została nabyta w spadku bądź w formie darowizny lub w wyniku nieodpłatnego zniesienia współwłasności (po 2006 r.), czy też np. przez zasiedzenie, niezbędne będzie przedłożenie notariuszowi zaświadczenia Naczelnika URZĘDU SKARBOWEGO właściwego wg miejsca położenia nieruchomości, potwierdzające, że należny podatek od spadków i darowizn z tytułu nabycia nieruchomości (niezabudowanej/zabudowanej został zapłacony / nie należał się (np. z powodu zwolnienia) / zobowiązanie przedawniło się.
W zaświadczeniu o uiszczeniu stosownego podatku powinien być wyszczególniony przedmiot umowy, dokładny adres administracyjny obejmujący numer działki.
W przypadku, gdy zobowiązanie przedawniło się, nie ma potrzeby przedkładania przedmiotowego zaświadczenia.
Jeżeli przedmiotem zbycia są udziały kilku spadkobierców, to zaświadczenie o uiszczeniu podatku od spadków/darowizn powinien przedłożyć każdy z nich. Natomiast, jeżeli do spadku wchodziły nieruchomości położone w zasięgu różnych urzędów skarbowych, to należy przedłożyć zaświadczenia z wszystkich urzędów skarbowych.
Przedstawiona lista dokumentów, jakie należy skompletować i przedłożyć notariuszowi przed zawarciem umowy w formie aktu notarialnego dotyczy sytuacji typowych. Istnieją natomiast sytuacje, w których aby sprzedać nieruchomość wymagane będą inne dokumenty świadczące o identyfikacji działki np., jeżeli nieruchomość została podzielona, a podział ten nie został ujęty w księdze wieczystej, wówczas, aby sprzedać jedną z podzielonych działek budowanych należy przedłożyć notariuszowi ostateczną Decyzję stwierdzającą podział działki wraz z mapą obejmującą projekt podziału nieruchomości.
Należy również nadmienić, że jeżeli sporządzony przez notariusza akt notarialny zawiera przeniesienie własności, a nieruchomość nie posiada założonej księgi wieczystej wówczas, notariusz sporządzający akt notarialny, nie później niż w dniu jego sporządzenia, za pośrednictwem systemu teleinformatycznego obsługującego postępowanie sądowe, składa wniosek o założenie nowej księgi wieczystej i wpis prawa własności w tej księdze.
Na żądanie strony czynności notarialnej, wniosek zawiera żądanie dokonania w księdze wieczystej także innego wpisu związanego z czynnością notarialną (Ustawa z dnia Prawo o notariacie).
Przeczytaj: Jak podzielić działkę budowlaną?
Podstawa prawna:
- Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie.
- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
- Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Zdjęcie: Pixabay.com
